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 良い土地の選び方

注文住宅を建てる時は、新しい生活への夢でいっぱいでしょう。「どんな家を建てるか?」も重要なことですが、「どこに家を建てるか?」もとても大切です。しかし、家を建てるために土地を買うことは、一生に何度もある経験ではないですよね。後悔しないために、まずはポイントを押さえて、土地を選びましょう!

土地を選ぶときにチェックするべきポイント

土地選びの際に、確認しておきたい事項をまとめました。

地盤がしっかりしている

愛知県が行った過去地震最大モデルによる想定の試算結果(※)によると、東海・大府・知多市とも震度6強の地震が発生する可能性がありますで。県内では震度7のエリアもあるため上位とはいえないですが、注意が必要です。地震の発生度が高いエリアでも地盤が強ければ、リスクは低くなります。家を建てるための土地を探している場合は、地盤が強いということは必須条件といえるでしょう。東日本大震災では、「液状化で家が傾いた。」などの報道が多くなされました。また、地震によって自宅に損害が生じるだけでなく、家の前の道路にひびが入ったり、「水道管が破裂してしばらく復旧しなかった」などといった事態に陥いる場合も考えられます。埋立地などは、比較的古い方が地盤が強いといいますが、新しい造成地では水道管に耐震管を使っていたり、地盤改良を行っている場合があります。確認するとよいでしょう。

※愛知県防災会議地震部会 平成26年5月「平成23年度~25年度 愛知県東海地震・東南海地震・南海地震等被害予測調査結果」

商業施設へのアクセス

大府・東海・知多市は、自家用車や電車をつかえば名古屋のデパートに出かけられる便利なところですが、食品や日用品を扱うスーパーやコンビニなどは、家から徒歩5分以内にあるといいでしょう。最近では、ネットスーパーやネット通販があるとはいえ、「明日の子どもの遠足に必要なものを、買うの忘れてた!」などという場合もあります。また、最近では、高齢者の免許返上の動きもあり、自家用車で遠くの大型スーパーまで買い物に行くといっても、車に乗れなくなる場合もあります。

公共施設が充実しているか

住民票の転入などで引っ越したらさっそくお世話になる役所はもちろん、図書館、児童館、公民館などが近くにあるエリアは、暮らしやすいでしょう。図書館は、新聞・雑誌もたくさんありますから大人も楽しめます。また、公民館で大人はサークル活動や習い事をし、児童館では、子どもが安全に遊ぶことができ、生涯にわたって充実した生活をお金をかけずに楽しめますね。

土地の形は複雑ではないか

設計を工夫すれば複雑な形の土地でも、家を建てることは可能です。しかし、土地が、きれいな正方形や長方形ではなく、三角形や台形、道路との高低差がある傾斜地だった場合、建築可能な住宅のデザインが制限されます。そのため、複雑な形の土地は、都心部など土地が出てこない場所では買い手がつく可能性もありますが、一般的にはバリューが低くいざ売却する段になって、買い手がなかなかつかないといったケースも多いです。

学校・職場に通いやすい立地かどうか

せっかくの夢のマイホームも、家族の職場や学校から引越前より遠くなると、時間に余裕がなくなります。大府・東海・知多市は、名古屋に通勤・通学している人も多いですね。新生活にストレスを感じてしまうことのないよう家族全員の交通手段、乗り換えの有無、通勤・通学時間を確認しましょう。また、公立の小・中学校に通う子どもがいる場合は、学区も土地選びの重要なポイントです。

 正面道路が私道でないかも確認しておく

私道というのは、個人が所有する道路です。自宅の正面道路が私道の場合、持ち分が無いと所有者から道路の利用を制限される場合もあります。また、私道を所有していても、共同所有であれば、舗装工事などをしたくても、他の所有者の同意が得られない場合もあります。工事費用については、公道であれば、管理は行政が行うので、当然個人の費用負担はありません。私道では、行政の補助がある場合もありますが、基本的には所有者の負担になります。一般的には、正面道路が私道の土地は避けたほうがいいでしょう。

30年後も都市機能が残っているエリアか

地方都市では人口密度の低下によって税収が下がり、都市機能の維持が困難になるケースが発生しています。都市機能とは、具体的に医療・福祉・子育て支援・教育文化・商業をさします。平成26年に日本創成会議は、東京の池袋さえも「消滅可能都市」であると発表しています。30年後も都市機能が残っているエリアかどうか、また、人口減に対する行政の取り組みなども調べておきましょう。

災害のリスクも確認するべき

地震以外にも、日本では、大雨による土砂崩れで家が流されたり、床上下浸水など住宅に損害をあたえる災害が各地で発生しています。購入を検討している土地が、過去に災害の被害にあっていないか確認しましょう。国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、現在の日本全国のハザードマップがすぐに確認できます。

 土地探しに関する法規制

気に入った土地を見つけても、法によって住宅の建築について制限が加えられている場合があります。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築基準法によって定められている、敷地面積に対して建物が建築できる面積の割合のことです。土地と建物を真上から眺めたときに、土地に対して建物が占める割合をさします。例えば、200㎡の土地に200㎡の平屋を建てたいと思っても、建ぺい率が50%に定められている地域では、1階100㎡の建物しか建てることができません。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。200㎡の土地の容積率が200%であれば延床面積400㎡の住宅を建てることが可能です。建売や中古住宅を購入した場合は、建ぺい率や容積率を意識することが少ないことがありますが、「子どもが結婚し、二世帯住宅に建て替えをしたいと思った場合に、希望の家が建てられなかった。」といったこともあるので確認しておく必要があります。

接道義務

接道義務とは、建築基準法第43条で定められている「建物の敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という決まりです。したがって、十分な広さの道路が通ってない土地に家を建てることはできません。しかし、幅が4mに満たない道路の場合でも、次項で解説する「セットバック」することにより、住宅を建築できる場合があります。

セットバック

不動産取引において、セットバックは、「SB」と表示されていることがあります。セットバックとは、道路の中心線から2mの位置まで、敷地を後退させなければならないものをしめします。このセットバックしたところには、個人の所有地であってもなにも建てることができません。また、容積率などを算定する際の、敷地面積にも含まれないので注意が必要です。前項の接道義務で説明したように、本来、建物を建てる場合は、幅員4m以上の道路に間口が2m以上接している必要があります。しかし、幅が4mに満たない道路であっても、建築基準法が適用される以前(昭和25年11月23日以前)、または都市計画区域に編入される以前の幅員4m未満の道路で、特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっています。その場合、道路中心線から2mの位置が敷地と道路の境界線とされ、これがセットバックになります。道路を挟んで向かい側が川の場合には、セットバックは、向かい側の道路境界線から4mになります。また、特定行政庁により道路の最低幅員が6mと定められた区域では、道路の中心線から3mの位置がセットバック部分になります。

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